山东枣庄隔音房装修效果图大学城已黄噪音侵

NO.1 | 壹

枣庄由于地处北京上海两极的中心，被热心群众称为“中京市”并期盼国家确立枣庄为中心城市。

这虽带有自嘲式的狂妄却难掩我们对这片土地的热爱、对家乡未来发展的美好期盼！

枣庄高铁站自2009年启动建设距今已满十年，大学城、飞机场、地铁换乘中心无不是枣庄群众脑海中的雄伟蓝图，十年！沧海桑田，物是人非！只是斯人已去，壮志难酬！

这几日不断有粉丝咨询我们高铁站的玉兰花园南区有没有购买价值，多少钱入手合适？于是我们亲临现场调研数天，汇成此文以回应粉丝之诉求，只代表一家之言，仅供参考。

首先我们要明白玉兰花园南区的价值点是什么？或者说卖点是什么？

答案是：高铁站、大学城、绿城品牌。

枣庄学院夜景

NO.2 | 贰

大学城概念在2017年初由官方首次提出，以枣庄学院新城校区为首引进北京中医药大学、山东交通学院、山东理工大学共四所大学入驻。

如今看来只有枣庄学院已经投入建设，备受关注的北京中医药大学已无可能，其他两所大学也是杳无音信。即使是枣庄学院的规模档次也是一缩再缩，是否整体搬迁还是个未知数！

我们且看最新的教育部对异地办学的态度：不鼓励、不支持的基本政策，原则上也不审批设立新的高校异地校区。

既然教育部不鼓励不支持为什么青岛西海岸新区就能建起大学城：中国海洋大学、哈尔滨工业大学、青岛理工大学、中科院纷纷落户黄岛呢？

黄岛西海岸新区定位于军民融合示范区，国家海洋战略的孕育地，还是青岛市政府自筹资金把大学教学楼建好，配套完善后，大学直接入住即可。可以说这些大学不用掏一分钱。

而枣庄既无国家战略政策倾斜，也无雄厚的财政支撑，因此受教育部的不鼓励、不支持的基本政策约束！

NO.3 | 叁

鲁南高铁年底通车，我们至今对鲁南高铁不走枣庄一事耿耿于怀，作为普通群众是无可奈何的。

为什么不走？众说纷纭，也扑朔迷离。正如韭菜群滴滴小哥所述：临沂来枣庄做高铁的很多，鲁南高铁的开通就怕会损失一半的东部客运量。

如果说鲁南高铁会截留一半的东部客运量，那么京沪二线将会截胡东部的全部客流量了。

京沪高铁二线（东线）已经进入勘测阶段，铁板钉钉之事。假以时日就会开工建设，届时枣庄将失去对临沂的唯一的高铁优势，客运量也会面对严峻考验。三五年之内愈加明显。

NO.4 | 肆

绿城品牌好不好？是真好！

记得两个月前，我们和一个朋友去玉兰花园看房，朋友已经在苹果郡定完房也已经告知绿城的销售顾问，再次来也就是“看看”，即便面对无购买意图的客户，这位东北小伙的置业顾问依然恭敬礼貌的介绍，再一次领着去样板间转了转。

细节彰显品质，绿城服务无可挑剔，面对本土物业服务也将是碾压式的优势。

NO.5| 伍

我想大家第一印象是这个盘离高铁太近，首先关心的是噪音问题了。

出于对数据的严谨性我们特意从粉丝处借来了噪音测试仪，该仪器刚刚被技术监督局检测完。

很恐怖的噪音最大数值81.8分贝，图西侧为手机噪音分贝仪软件测试结果最大83分贝。

高铁铁轨离玉兰花园二期南区竟不足九十米，我们在西墙测得80多分贝的噪音数值，即使在小区地块的东墙也有65分贝的噪音。

那么整个小区处于65-81分贝的噪音环境中。

有人会说这里是进站口，速度会慢下来，噪音不会高。我们从上午11点到12点半，这一个半小时的时间段内，几乎有一半的列车呼啸而过，犹如飞机的轰鸣声。

说明什么？说明有近半的列车不在枣庄停靠，不减速的。还是三五分钟一班的频率。

国家对高铁铁路周边住宅的限制距离是30米，玉兰花园南区离80多米，完全符合标准。

但是按照设计要求也给出了：200米范围内的区域不宜新建学校、医院、敬老院和集中住宅区的建议。

城市5类环境噪声标准值如下：

类别 昼间 夜间

0类 50分贝 40分贝 适用于疗养区、高级别墅区、高级宾馆区等特别需要安静的区域。

1类 55分贝 45分贝 适用于以居住、文教机关为主的区域。乡村居住环境可参照执行该类标准。

2类 60分贝 50分贝 适用于居住、商业、工业混杂区。

3类 65分贝 55分贝 适用于工业区。

4类 70分贝 55分贝 适用于城市中的道路交通干线道路两侧区域，穿越城区的内河航道两侧区域。穿越城区的铁路主、次干线两侧区域的背景噪声（指不通过列车时的噪声水平）限值也执行该类标准

从城市环境噪音标准值不难看出：理想的环境噪音是白天55分贝以下，夜间45分贝以下。

我们再看玉兰花园二期环境噪音在65-81分贝之间，按照标准此环境甚至工厂都不适宜建设。

即使加装三层中空玻璃，隔音20-30分贝（这是高质量隔音窗户的隔音效果），环境噪音室内也有35-51的噪音水平。

虽然45分贝已经能满足人们基本的睡眠要求了，但要享受高质量的睡眠品质真是奢望了。

庆幸的是枣庄高铁站晚上10：25分停运。如果夜间恢复运营，对周边小区将会是噩梦。

NO.6 | 陆

价值性探讨

从整个南区的一期规划可以看出，共建设九栋26层高层。

价格预判：

第一：玉兰花园一期目前成交价接近一万一平，现处于尾盘状态。这可是多层洋房。

那么多层洋房和高层的价差是多少呢？目前城北的君悦府多层洋房与高层价差是1500（房价6000-8000区间），实验学区的正信荟萃多层洋房与高层的价差是2000左右（房价9000-14000区间）。

那么我们预估玉兰花园一期如果有高层，依据价差2000左右，那么高层的售价应在8000左右。

第二：对面的壹号院目前高层在售价格7500左右，成交价在7000左右。甚至有6900的特惠房。

因为玉兰花园一期没有高层，我们仅是推算出如果有高层的价格是8000左右。对比壹号院高层均价7000来看，绿城品牌的溢价率为每平方1000元。

NO.7 | 柒

那么玉兰花园南区有没有购买价值？多少钱合适？我们文章开头即已说明玉兰花园南区的卖点：高铁站、大学城、绿城品牌。

所谓投资是对未来发展的预判，我们总结了该片区如下几种发展态势

①枣庄高铁站随着鲁南高铁的开通，京沪东线的落成优势会被显著削弱。未来客流量会受到严峻考验。

②大学城未来也仅是枣庄学院一家入驻，是否全部搬迁还是个未知数，其他学校基本是不可能。

③绿城产品力如何？从口碑上来说为一流水平，物业服务更是毋庸置疑的，但贯穿整个小区的噪音环境，小孩和老人是不适宜居住的。

我们预判出玉兰一期的高层价值在8000元左右，壹号院高层均价在7000元左右。那么南区的高层价值多少呢？

西北区的商业综合体项目有没有投资价值？高铁片区风水如何，篇幅有限，下次详解。

来源：枣庄大事件 总编 | 圣哲 作者 | 枣庄老韭菜

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