和顺园里养什么狗好养失去三中后铜鼓岭片区

上一篇写了《青秀学区变局：凤翔进击，三中进入倒计时》后，小伙们们好像更关心：失去三中后，铜鼓岭片区的小区房价会大跳水么？

果然吃瓜才是大家最喜闻乐见的。

嗯，虎爸表示俺也一样。所以今天就聊一聊这个话题。

先说结论：不会。除了个别小区或户型外，大部分小区影响不大，房价最多会缩水而不是跳水。

这个答案可能和大部分人想象的不一样。毕竟这里大部分小区楼龄已经很老了，都没有学区支撑，还能维持现状的价格？虎爸你这是骗流量的吧？

恩，我虽然说过南宁房价是学区驱动，但这句话背后的逻辑不是唯学区论，而是供需关系。

学区房房价之所以坚挺，本质是需求稳定且够刚性，属于无论行情怎么变，只要时间点到了，需求都会存在那种，毕竟你总不能为了省钱选择观望，让孩子晚一年再上学吧？

所以真正决定房价的，其实是供需关系，而不是什么地段、学区或楼盘本身的价值：

当市场供不应求时，哪怕再烂的户型和位置，依然能涨价，就如同上一轮普涨周期，你在南宁就找不到不涨价的位置和楼盘，哪怕是吴圩也从3000多涨到巅峰6000多，但区域的基本面有任何变化么，并没有。

当市场供大于求时，哪怕你产品很好，但大家的选择多了，你的产品再好，也是要降价走量的。就像我们都知道中铁西派御江、中交象江来的产品好，但就是很难下手，因为同样价格，选择太多了，为什么要选你的地段？所以最后的结果就是牛逼轰轰要卖3w+的西派，现在甚至有1.2w的房源。但产品和成本的基本面有改变么？并没有。

嗯，供需决定房价，只有理解这一点我们才能明白接下来铜鼓岭片区的房价走向如何。

我们先看需求端，即为什么大家愿意来这个片区买房，其中源动力，即内在逻辑是什么？如下：

1、通勤优势。铜鼓岭片区最大的价值是通勤，靠近核心区，如东盟商务区、金湖片区，无论是走民族大道还是青林路，都是一脚油门几分钟的事情。

2、价格洼地。我之前在做青秀区域点评时铜鼓岭是整个凤岭最具性价比的区域，对比东盟商务区1.8w的价格，这里1.1w就能拿下了，在通勤和学区上，除了小学外，基本是大差不差的。

3、能读三中。这一点的确是部分人买这里的原因，而且是以外地客居多，你说他们不懂这里的三中不稳么？除了少部分被中介狗以外，大部分人其实都是懂的，只是基于赌博的心态，觉得能拖一年是一年罢了。其实真正考虑学区稳定的人，压根不会考虑这个片区，所以当失去三中后，影响的只是小部分赌博平心态的客户而已。

所以从需求的基本盘来说，看中区域通勤及价格上的优势是占大部分的，学区反而是小部分的，影响会有，但不会太大。

OK，了解了以上需求，我们再来看下供给端有哪些可以满足：

环顾周边，对比通勤、价格及学区（假设铜鼓岭中学和青秀二、三中等同规格水平）同能级的片区，对手就以下几个：

其中，

威胁最大的是保利领秀前城片区和高坡岭片区，前者是目前有大量的二手入市，楼龄更新，户型更靓。后者以新盘为主，加上有地铁和凤翔小学加持，可以说铜鼓岭的业主以后要看这两位大佬的脸色挂牌卖房了。

而枫林片区可以说是给铜鼓岭的托底了。所谓凤岭片是以枫林路和百花岭路交汇的区域，以城市春天、金龙理想一号、文景园这些老小区为主，楼龄在07年左右，和铜鼓岭的产品区别不大，目前的学区是百花岭+凤岭北中学，应该未来铜鼓岭小中学差不多相当吧，完全可以说是镜像重叠了，所以单看枫林片区也能推导出铜鼓岭失去三中后的房价下限在哪里。

至于三岸片区就是属于外围干扰而已，毕竟通勤摆在那，过了那安快速其实大家已经不把它城里人了。

所以从供给端看，铜鼓岭片区还没有面临太卷的竞争，哪怕失去三中，大跳水的前提并没有，要说最大的敌人我觉得是时间，也就是折旧。

综上所述，需求端基本盘影响不大，供给端冲击不多，整个铜鼓岭片区长期会折旧缩水，但要大跳水是没有基础的，所以吃瓜小伙伴们可以洗洗睡了。

当然，虎爸前面也说了，部分小区受冲击会比较大，比如：

高溢价小区如大唐臻观、和顺园、彰泰红，明明很刚需的区域，却卖出了高端的价格，除了通勤及楼龄优势外，当初拿三中做噱头是主要因素，但当失去学区优势后，作为改善盘是存在短板硬伤的，毕竟这个不是终改产品，未来谁会接手？

还有原来主打三中的小户型小区，如汇东郦城、和顺园公寓等，跳水的概率是很大了，毕竟没有了学区支撑，大家买这个小面积是为啥？图那点租金么？

所谓损有余而补不足，一边受损了，另一边肯定受益了，毕竟需求是不会消失的。

现在问题来了：这些被分散的需求，最终会流向哪里呢？哪个区域或小区从中受益呢？大家在评论区告诉我。

以上是今天分享的全部，如果你喜欢文章的内容，麻烦一键三连，谢谢大家。

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