北京窗外养花居室全朝南屋外可养花五环最后

前几天录视频内容，单位姑娘收集的粉丝问题里有这么一个——现在的别墅需要重点看什么？

我问那姑娘，你觉得该看什么？姑娘刚拔了智齿，咬牙切齿的夹子音跟我说，院子~

我说，那是20年前你还满地爬的时代的标准…真以为现在买一个别墅只看院子里能不能跑马呢？况且，限墅令背景下别说院子了，北京的别墅项目本也不多了。

在我看来，在当下看别墅产品，主要有三大要素是必须要关注的。第一，位置；第二、产品；第三，屋外能养花的方位。

先从位置说起。说起北京的别墅板块，我相信大家最能记住或广泛知道的只有一个——中央别墅区，这个活跃于上个世纪与本世纪初的别墅区。

那您想过为什么这个别墅区这么出名，这么受关注么？答案真不是因为风景有多秀丽，亦不是大隐隐于市的逻辑。我的看法是俩字，方便。为什么这么讲？因为当年在这个区域买了别墅的人，从最早的外籍到后续的企业高管，都有一个共性，坐飞机的频率很高。而中央别墅区，即不在主航道范围内，又距离首都机场较近。说白了，这就是位置优势。

所以，即便到了今天，我还是那句话，参考当年最出名的别墅板块的成型是因为地段好这么一个前提条件，我们依然可以把位置或者地段排列为购买别墅房源的一个重要因素。

再来说产品。当下的别墅，已经是新时代的别墅，再不是盖出一个几千平米大堡垒就算好的年代了。一来地块条件达不到，二来不符合开发商现如今控总价、高流速的售卖逻辑。

因此，当下的别墅最重要的一个看点，是看产品。说的复杂点，主要看产品两个方面。

第一，看户型。之前的别墅有个比较大的问题，北向卧室居多，尤其是首层，因为面宽就这么大，如果南向给了卧室，客厅的面宽可能连4米都到不了。所以户型中最重要的一项指标-南向面宽在当下的别墅设计中，显得尤其重要。只有南向面宽充足，才能保证有更多的居室是朝南向的，而南向代表着更好的采光，说白了就是更好的居住舒适度。

现在市面上别墅做法最好的就是所有居室全朝南，然而要做到全朝南，南向的面宽需要至少9米起步，一个4米左右的老人房以及一个最好超过5米的客厅面宽。如果小于这个面宽，说实在的跟买一个大平层区别不大。

第二，看纯粹。一个纯粹的别墅社区与一个既有高层住宅又有别墅的社区是两码事。只有纯粹的别墅社区才能保证完整的私密属性以及均好的园林景观资源。说点粗糙的，我见过太多的高低配小区，两拨业主不对付的情况了。所以要想避免双方不痛快，最好的解决办法就是买一个纯粹的社区。

最后来说说屋外养花。切记一点，不要奢望现在的别墅能够做到屋外南北均能养花。当下最好的产品基本就是南向养花，所以您只需要知道屋外养花的空间在南向最好。

为什么？我上边说了，既然居室空间主要集中于南向，也就说明您在屋内的主要活动空间也在南向。人在屋内南向，花在屋外北向，这叫南辕北辙，只有推窗看花才是最完美的组合。

说完了这些，也来说说当下我认为基本符合我说的这三点条件的一个别墅新盘——中海首开湖光玖里，一个中央别墅区的新楼盘，也是当下五环周边能做到符合我说这三条的一个新盘。

前边说了，中央别墅区的发展30年，至今为止区域内配套成熟，论别墅板块位置，这里依然很强势。

产品而言，项目总价1700万起的联排做到了居室全朝南，且客厅的面宽将近6米。更重要的一点，南向客厅的窗外能养花。

另一个重要点，中海首开湖光玖里的联排，占了一个完整地块。地块内仅有联排一种产品，就是纯粹。

最后的最后，我也想给有别墅情节的朋友们一点数据。北京最近两年，商品住宅供地截至目前已经供应了109宗。如果我们认为容积率1.5以下的供地有可能做别墅产品，那么这部分供地总计17宗。

而在这17宗地块中，明确有完整地块做了纯粹意义上别墅产品的，仅有两个楼盘。做了纯粹意义上的联排产品，能保障所有房源南向种花的仅中海首开湖光玖里一盘，这也是为什么我说中海首开湖光玖里是五环最后的联排。

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