福州鼓楼客厅装修估价福州鼓楼大平层保利天

改善盘最后一期，以养云开篇，保利天悦收尾，位于鼓楼区的纯商大平层，今天来分析一篇。

楼盘规划保利首开天悦二期：备案名(保利中悦公馆），地处：鼓楼区福飞南路西侧梅柳路北侧 。

项目占地94亩，无安置房配建，地块被路网分割，分成ABCD区，其中A区5栋，B区4栋，C区6栋，D区三栋，共规划建设754户。户型为：135、150、172㎡，一梯一户，11-17F小高层住宅，精装交付。

土拍情况2020年04月15日，保利地产通过摇号以最高限价41.42亿元拿下宗地2020-13号原嘉达纺织厂区地块，平均楼面地价27998元/㎡，溢价率45%。出让面积94.03亩，容积率2.36，限高60米。

分析：2020年被保利以摇号的形式拿下位于鼓楼区的纯商地块，地块近百亩面积，不过被路网分割，导致地块面积都不大，无法开发成型的社区。

2020一整年，鼓楼也只拍出6幅地块，4幅安商房，配建比例高达80-100%，基本没有什么商品房，唯一的两幅纯商，一幅仅5亩被个人买走，所以对于保利的地块而言，虽然地块看上去也不是非常优质，奈何竞品实在过少。同时在市区安商房横行的时代，楼盘的纯商属性更显难能可贵。这也导致了地块触发限价，通过摇号产出，不过好在当时的限制没有竞配，不然目前几个大平层纯商配建的悲剧也将上演。

对比楼面价2.8W，虽然也不低，但是近年东区和金山的楼面价都到了2.3-2.8W，对比而言虽然地块也是二环外，但是北二环边的区位尚算不错，加上鼓楼区的加持，后续的利润空间自然不用担心。

户型情况135平米：四房两厅两卫，三开间朝南，包心设计，无过多空间浪费，缺点在于客厅与卧室门相连，各房间的空间都不大，主卧连衣帽间都没有。

150平米：四房两厅两卫，客餐厅大面宽设计，与绿城155户型布局类似，北面卧室导致南北不通透，同时客卫是暗卫还对着餐厅。

172平米：四房两厅三卫，150的升级，一样与绿城175户型类似，面宽更大，同时北面多了客卫，右侧暗卫变成卧室自用，当然依然南北不通透。

区位情况楼盘处于鼓楼二环边，距离地铁1.5公里，交通出行帮助不大，距离省体700米，距离屏山公园600米，休闲运动有一定帮助，目前四周主要以老房龄社区为主，不过生活气息相对充足。同时周边也有私立三牧中学，省政府，人文气息不错，总体而言区位尚可。

价格情况目前宣称精装4.5W，周边目前主要是老房龄社区均价在2.4-3.2W，由于房龄差距较大，参考性也不大，目前周边主要竞品就是金茂府。楼盘一样定位改善盘，均价在4W以上，由于地块被分割，同时个别地块存在安置房，个别地块门口就是高架，去化上二区网签基本清盘，一期由于有一定不利因素，去化57%。

对比而言，虽然都是被路网分割的小地块，不过从区位来看，保利会相对好点，如果以精装4.5W上市，对比目前市区的新盘，安商房同晖府3.5W，瀛洲府3.4W，虽然是安商房不过也规划了独立的纯商小地块，对比而言虽然有精装毛坯的差价，但是差价1w左右，差价不小。

对于天悦而言，目前主要对手就是后续同时间上市的养云，绿城等，从对比来看，天悦主要优势就是区位，加上鼓楼区没有其他竞品，所以后续的销售压力不算非常大。

PK天悦一期目前楼盘叫天悦二期，其实从区位看，两个楼盘没有太大的关联性，仅仅是为了趁一期的热度。一期处于二环内，有观西湖的优势，同时是高层住宅设计，不过在18年的时候开创了摇号备案价4W，捆绑装修4k，价格4.4W，虽然最近交房也出现了部分装修质量维权问题，但是二手房的市场价格已经都被炒到7W。

如果对比18年的备案价来说，二期的区位卖4.5W，可以说性价比极低，只能说目前的大平层住宅借助限购优势，加上备案价的上涨，有明显的溢价，同时最近几个准备上市的大平层，都清一色地带装修，变向的加价，虽然不少宣称装修有多好，但是从市场发展看，装修的情况肯定都是差强人意。所以目前看，反而前2年摇号的不少大平层新盘反而性价比更高。

楼盘总结楼盘位于鼓楼区二环边，优势在于鼓楼区的纯商大平层定位，劣势在于地块分割社区成型度一般。对于宣称的4.5W价格，目前看虽然也有一定溢价，但是由于鼓楼区土拍短缺，楼盘有一定的稀缺性，所以后续市场需求还是较大。对于楼盘而言只能说对比过去，性价比太低，对比未来，性价比尚可。

题外话相信现在熟悉新盘户型的朋友，会发现连廊板楼，89的三房，115的四房基本大同小异，没想到最近几个大平层的户型，也是基本一致，当然相比89和115的统一，会有一定的差异，但是总体的几种设计也都差不多。

对于目前的几个改善盘，各有特色：保利天悦主打区位，建发养云主打景观，绿城映月主打社区，融侨望云主打叠拼，金山建发主打毛坯。

如果按目前的宣称价来看，保利精装4.5W(楼面价2.8W)，养云精装4.5W(楼面价2.8W)，绿城精装4.2W(楼面价2.5W)，望云高层精装3.7W(楼面价1.7W)，金山建发毛坯3.3W(楼面价1.9W)。当然价格只是宣称，还是要看后续备案价。

目前看虽然几个大户型区位也不同，产品定位也有差距，如果仅仅从楼面价和宣称价预估，个人看法，性价比上：金山建发≈保利>养云>绿城≈融侨。

对于这5个大户型的改善盘，从性价比来看，大家更看好谁？后续的去化大家觉得谁会脱颖而出？

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